Överklaga utmätning av fastighet
Har Kronofogden beslutat att utmäta din fastighet eller ditt hus? Det här är ett av de allvarligaste beslut Kronofogden kan fatta – du riskerar att förlora ditt hem. Men du har viktiga rättigheter och möjlighet att överklaga. Här förklarar vi allt du behöver veta om försvarlighetsbedömning, barnets bästa enligt Barnkonventionen, och hur du bäst överklagar beslutet.
Vad är utmätning av fastighet?
Utmätning av fastighet innebär att Kronofogden besluter att ta din fastighet i anspråk och sälja den på exekutiv auktion för att betala av dina skulder. En fastighet klassas som fast egendom, och processen regleras i utsökningsbalken.
Innan Kronofogden utmätar din fastighet ska de ha undersökt andra tillgångar eftersom fastighet alltid är en sista utväg i utmätningsordningen. Kronofogden ska i första hand utmäta kontanter, därefter löneutmätning, sedan lös egendom, och slutligen fast egendom.
Viktigt att veta: Till skillnad från bostadsrätt kan fastigheter inte undantas som beneficium – det finns inget automatiskt skydd baserat på värde. Men det finns andra starka juridiska skydd, särskilt Europakonventionens skydd för hemmet och FN:s barnkonvention.
Utmätning av fastighet
Skapa överklagan enkelt i vår digitala plattform
Vi guidar dig genom hela processen med relevanta frågor och tydliga instruktioner. För dig som vill sköta processen själv men behöver lite extra vägledning.
-
Snabbt, enkelt och prisvärt
-
Kvalitetssäkrat av jurist
-
Upp till 4 sidor långt dokument med juridiska argument
Tillval: Granskning av dokument
Granskning av dokument och telefonkonsultation med jurist (1 490 kr). Vi granskar innehållet, kontrollerar att alla uppgifter är ifyllda på rätt sätt och ger dig förslag på förbättringar vid behov.
Få juridisk hjälp
Om du vill få personlig hjälp från en jurist med din överklagan eller har ett annat typ av ärende hos Kronofogden som du behöver hjälp med, är du välkommen att kontakta oss. Fyll i formuläret med din förfrågan så återkommer vi till dig.
Vad krävs för att Kronofogden ska få utmäta din fastighet?
För att utmätningen ska vara laglig måste samtliga nedan kriterier vara uppfyllda. Om något saknas har du en stark grund för överklagan:
Exekutionstitel: Det måste finnas en verkställbar fordran – en dom, ett betalningsföreläggande eller liknande beslut som ger rätt till verkställighet.
Ägande: Du måste äga fastigheten eller en andel av den. Detta visas normalt genom lagfart. Om fastigheten är samägd gäller särskilda regler (se nedan).
Försvarlighetsbedömning: Utmätningen måste ge ett överskott som gör åtgärden försvarlig efter avdrag för alla kostnader. Detta är avgörande och förklaras i detalj nedan.
Utmätningsordning: Andra tillgångar som är mindre ingripande att utmäta ska ha övervägts först. Kronofogden ska alltid välja den egendom som medför minst olägenhet för dig enligt 4 kap. 3 § andra stycket utsökningsbalken.
Proportionalitet: Utmätningen får inte vara oproportionerlig i förhållande till skulden och din situation. Europakonventionen om mänskliga rättigheter skyddar rätten till respekt för hemmet (artikel 8) och ska beaktas.
Barnets bästa: Om barn bor i fastigheten ska särskild hänsyn tas till barnets bästa enligt FN:s barnkonvention.
Försvarlighetsbedömningen – det avgörande kriteriet
Enligt 4 kap. 3 § utsökningsbalken får utmätning endast ske om det beräknas ge ett överskott som gör åtgärden försvarlig efter avdrag för förrättningskostnader. Det här är den viktigaste bedömningen vid utmätning av fastighet.
Vad räknas som försvarligt överskott?
Kronofogden måste göra en kalkyl av:
-
Fastighetens värde (normalt enligt taxeringsvärde eller oberoende värdering)
-
Minus befintliga lån och inteckningar (banklån, pantbrev)
-
Minus förrättningskostnader (auktionskostnader, värdering)
När utmätning inte är försvarlig
Utmätning kan anses inte försvarlig om:
-
Överskottet är mycket litet i förhållande till fastighetens värde och ingreppets allvar
-
Det finns stora osäkerheter kring värderingen
-
Andra, mindre ingripande åtgärder är tillgängliga (löneutmätning)
-
Fastigheten är gäldenärens och familjens enda bostad och det finns barn
Barnets bästa – ett starkt skydd mot utmätning
Om barn bor i fastigheten gäller mycket starka skydd enligt FN:s barnkonvention, som är svensk lag sedan 2020.
NJA 2013 s. 1241 – det viktigaste rättsfallet
Detta är det mest vägledande avgörandet om utmätning av fastighet där barn bor. Högsta domstolen hävde utmätningen av en fastighet där gäldenären bodde tillsammans med sin maka och två barn. I detta fall fanns möjlighet till löneutmätning, och HD fann därför att det "för närvarande inte fanns tillräckliga skäl" för att utmäta fastigheten. Utmätningen hävdes.
Samägd fastighet
Om fastigheten ägs av flera personer men endast en har skulder gäller särskilda regler.
Indragningsregeln (8 kap. 8 § utsökningsbalken)
Kronofogden kan normalt sälja hela fastigheten även om bara en delägare har skulder. Detta kallas indragningsregeln och motiveras av att det är lättare att uppnå ett högt pris om hela fastigheten säljs än om endast en andel säljs. Den skuldfria delägaren får sin andel av försäljningslikviden, men förlorar fastigheten.
Dold samäganderätt
Det är inte en ovanlig situation att det finns två ägare till en fastighet – exempel ett par som är gifta eller sambor – med att endast en av personerna är lagfaren ägare av fastigheten (har lagfart). I en sådan situation kan den som inte är lagfaren ägare hävda sin rätt till en hälftenandel av fastigheten genom principen om dold samäganderätt.
Fastighet vs. bostadsrätt
Beneficieskydd för bostadsrätter
Enligt 5 kap. 1 § 6 utsökningsbalken ska en bostadsrätt som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad normalt undantas från utmätning om värdet inte är oskäligt högt (gränsen ligger vid cirka 300 000 kr). Fastigheter har INTE detta skydd. En fastighet kan alltid utmätas oavsett värde, så länge utmätningen bedöms försvarlig och proportionerlig.
Läs mer om utmätning av bostadsrätt.
Men fastigheter har andra skydd
Även om fastigheter inte har beneficieskydd finns viktiga skydd:
-
Försvarlighetsbedömning måste alltid göras (4 kap. 3 § UB)
-
Utmätningsordning – fastighet är sista utvägen
-
Rätten till en bostad enligt Europakonventionen artikel 8
-
Barnets bästa – FN:s barnkonvention
-
Intresseavvägning vid bostadsfastighet (NJA 2013 s. 1241)
Utmätningsordningen – varför fastighet är sista utvägen
Enligt 4 kap. 3 § andra stycket utsökningsbalken ska Kronofogden, om det finns flera tillgångar att välja mellan, utmäta den egendom som medför minst förlust och olägenhet för gäldenären.
Prioriteringsordningen
-
Kontanter och banktillgodohavanden – minst ingripande
-
Löneutmätning – gäldenären behåller förbehållsbelopp för försörjning
-
Lös egendom – bil, möbler, elektronik (med beneficiumregler)
-
Fastighet – mest ingripande, sista utvägen
I vissa fall kan fastighet utmätas även om andra tillgångar finns; exempelvis om löneutmätning skulle ta mycket lång tid att ge samma resultat. Kronfogden brukar som regel komma fram till att en utmätning av lönen är en tillräcklig åtgärd, såvida skulderna kan avbetalas inom 12 månader.
Inhibition – stoppa försäljningen medan du överklagar
Kronofogdens beslut gäller direkt och verkställs även om du överklagar. Din fastighet kan säljas på exekutiv auktion innan tingsrätten har fattat beslut – om du inte vidtar åtgärder.
Vad är inhibition?
Inhibition innebär att tingsrätten beslutar att verkställigheten av Kronofogdens beslut ska pausas tills domstolen har prövat överklagandet. Under tiden kan fastigheten inte säljas.
När beviljas inhibition?
För att få inhibition krävs att det finns synnerliga skäl, till exempel:
-
Risk för irreparabel skada – du förlorar ditt hem utan möjlighet till ersättning om du skulle vinna målet
-
Uppenbart felaktigt beslut från Kronofogden
-
Barn bor i fastigheten och skulle drabbas mycket hårt
Inhibition ska begäras i din överklagan eller i en separat skrivelse till tingsrätten. Du måste motivera varför inhibition är nödvändig och visa att det finns synnerliga skäl.
Våra omdömen
Hjälp när man behöver det som mest
Proffsigt och trevligt bemötande. Tar kontakt snabbt via telefon och sedan kontinuerlig snabb hantering över mail. Uppdrag levererades inom ett par timmar från beställning vilket var kanon. Rekommenderar Sofias tjänster varmt.
Jag känner mig mkt nöjd...
Jag känner mig mkt nöjd och jag fick den bästa hjälpen under den tiden när jag kände mig ensam och hjälplös.
Det var en bra start av lösningen till mina bekymmer med kronofogden som håller på knäcka mitt liv.
Bra körkortsjurist
Min Körkortsjurist hjälpte mig att skriva överklagan till Transportstyrelsen och hon var jätte duktig, hon fanns tillgänglig för hjälp dygnet runt och svarade fort, hon hade mycket intresse att hjälpa mig med ärenden och var trevlig.
Läs våra nyhetsartiklar om utmätning
Innehållet på denna sida är faktagranskat av en expert inom förvaltningsrätt för att säkerställa juridisk korrekthet. Senast uppdaterad februari 2026