Överklaga utmätning av bostadsrätt
Sitter du i en situation där Kronofogden hotar med utmätning av din bostadsrätt? Här förklarar vi vad utmätning av bostadsrätt innebär samt hur vi kan stötta dig genom hela processen.
Vad är utmätning av bostadsrätt?
Utmätning av bostadsrätt innebär att Kronofogden kan besluta att ta din bostadsrätt i anspråk och sälja den på exekutiv auktion för att betala skulder. En bostadsrätt klassas som lös egendom och kan utmätas om andra tillgångar inte räcker till. Processen styrs av regler i utsökningsbalken och kan enbart inledas om en borgenär har en verkställbar fordran mot dig – alltså en dom, ett betalningsföreläggande eller liknande beslut. Innan Kronofogden utmätar din bostadsrätt ska de normalt ha undersökt andra tillgångar, eftersom utmätning av en bostad alltid väger tungt i en försvarlighetsbedömning
Så kan vi hjälpa dig
-
Juridisk rådgivning direkt om vad som gäller vid utmätning av bostadsrätt och hur processen går till.
-
Hjälp att överklaga Kronofogdens beslut
-
Juridiskt ombud vid domstolsprocessen
Kontakta oss för en kostnadsfri inledande bedömning av ditt ärende! Vi finns här för dig som behöver hjälp att förstå dina rättigheter kring utmätning av bostadsrätt och få bästa möjliga resultat – oavsett var i processen du befinner dig.
Överklaga utmätningsbeslutet
Skapa överklagan enkelt i vår digitala plattform
Vi guidar dig genom hela processen med relevanta frågor och tydliga instruktioner. För dig som vill sköta processen själv men behöver lite extra vägledning.
-
Snabbt, enkelt och prisvärt
-
Kvalitetssäkrat av jurist
-
Stöd vid frågor – kontakta oss om du behöver hjälp
Tillval: Granskning av dokument
Granskning av dokument och telefonkonsultation med jurist (1 490 kr). Vi granskar innehållet, kontrollerar att alla uppgifter är ifyllda på rätt sätt och ger dig förslag på förbättringar vid behov.
Få juridisk hjälp
Om du vill få personlig hjälp från en jurist med din överklagan eller har ett annat typ av ärende hos Kronofogden som du behöver hjälp med, är du välkommen att kontakta oss. Fyll i formuläret med din förfrågan så återkommer vi till dig.
Förutsättningar för utmätning av bostad
Kronofogden måste följa vissa regler innan de kan utmäta en bostad:
-
Exekutionstitel: Det måste finnas en giltig exekutionstitel, som en dom eller ett betalningsföreläggande.
-
Försvarlighetsbedömning: Utmätningen måste ge ett överskott som gör åtgärden försvarlig efter avdrag för kostnader.
-
Utmätningsordning: Andra tillgångar som är mindre ingripande att utmäta ska övervägas först.
-
Proportionalitetsprövning: Utmätningen får inte vara oproportionerlig i förhållande till skulden och gäldenärens situation.
-
Barnets bästa: Om barn bor i bostaden ska barnets bästa beaktas enligt FN:s barnkonvention.
-
Rätten till bostad: Europakonventionen om mänskliga rättigheter skyddar rätten till respekt för hemmet.
Beneficium vid bostadsrätt
Beneficium är ett juridiskt begrepp som innebär att viss egendom inte får utmätas eftersom den är nödvändig för gäldenärens grundläggande behov. Vid bostadsrätt gäller ett speciellt starkt skydd som inte finns vid utmätning av bland andra fastigheter.
Huvudregeln: din bostadsrätt ska undantas från utmätning
Enligt 5 kap. 1 § 6 utsökningsbalken ska en bostadsrätt som tjänar gäldenären till stadigvarande bostad som huvudregel undantas från utmätning. Det här innebär att Kronofogden normalt inte får utmäta din bostad bara för att du har skulder.
Undantaget – när beneficieskyddet inte räcker
Det finns dock en situation där din bostadsrätt ändå kan utmätas trots beneficieskyddet. Om det med hänsyn till din bostadsrättes värde och dina behov anses oskäligt att undanta bostadsrätten från utmätning kan den utmätas. Det här är den viktigaste undantagsregeln och förklaras i detalj nedan.
Värdesgränsen – hur högt värde gör utmätning möjlig?
Det här är en av de viktigaste punkterna vid utmätning av bostadsrätt. Högsta domstolen har i flertalet avgöranden satt riktlinjer för när en bostadsrätt anses ha ett oskäligt värde.
NJA 1989 s. 409 – Högsta domstolen fastställde att en allmän riktpunkt borde vara att utmätningsfrihet i vart fall gäller för bostadsrätter avsedda som familjebostäder, vars värde inte i väsentlig mån överstiger ca 200 000 kr (vid tidens penningvärde).
NJA 2004 s. 373 – Högsta domstolen slog fast att utmätningsfrihet i vart fall skall gälla för sådana bostadsrättslägenheter som är avsedda som familjebostäder och vilkas värde inte i väsentlig mån överstiger 300 000 kr medan lägre gränsvärden skall tillämpas för mindre bostadsrättslägenheter.
Det här innebär:
En bostadsrätt värd under ca 300 000 kr kan normalt inte utmätas på grund av värdet.
En bostadsrätt värd över ca 300 000 kr kan utmätas, eftersom värdet anses oskäligt högt att undanta.
Hur man överklagar Kronofogdens beslut om utmätning
Steg 1: Identifiera beslutet du vill överklaga
Det första steget är att ta fram det beslut från Kronofogden som du vill överklaga. I beslutet står det:
Vilken typ av beslut det är
Vilket diarienummer ärendet har
Hur du ska gå tillväga för att överklaga
Vilken tidsfrist som gäller
Steg 2: Kontrollera tidsfristen
Olika beslut har olika tidsfrister, och om du missar fristen kan din överklagan avvisas utan att prövas. Tidsfrister för olika beslut:
Utmätning av lös egendom eller fastighet: 3 veckor från att du fick beslutet
Löneutmätning: Ingen tidsgräns – kan överklagas när som helst
Beslut om skuldsanering: 3 veckor från att du fick beslutet
Beslut om försäljning: 3 veckor från beslute
Steg 3: Skriv din överklagan
Din överklagan ska vara skriftlig och innehålla följande information:
Vilket beslut du överklagar (ange beslutets datum och diarienummer)
Varför beslutet är felaktigt (dina juridiska och faktiska argument)
Vilken ändring du vill ha (vill du att beslutet ska upphävas helt eller ändras?)
Bevis som stödjer din överklagan (läkarintyg, hyreskontrakt, lönespecifikationer etc.)
Dina kontaktuppgifter (namn, personnummer, adress och telefonnummer)
Din underskrift
Steg 4: Skicka överklagan till Kronofogden (INTE till tingsrätten!)
Du ska alltid skicka din överklagan till Kronofogden, som sedan kontrollerar att den kommit in i rätt tid och skickar vidare den till tingsrätten. Överklagandet kan skickas till den postadress som står på det beslut du fått från Kronofogden, eller via e-post.
Kronofogden kontrollerar sedan att överklagandet har inkommit i tid, och skickar därefter vidare det till tingsrätten tillsammans med alla handlingar i ärendet.
Steg 5: Tingsrätten prövar ditt ärende
När tingsrätten mottagit ditt ärende gör de en juridisk prövning. I de flesta fall fattar tingsrätten beslut utan muntlig förhandling – din skriftliga överklagan räcker.
Tingsrätten kan:
Upphäva Kronofogdens beslut helt (du vinner)
Ändra beslutet (du vinner delvis)
Avslå överklagandet (Kronofogdens beslut står kvar)
Återförvisa ärendet till Kronofogden för ny handläggning
Handläggningstiden i tingsrätten brukar vara 1-3 månader, men det kan variera beroende på ärendets komplexitet och tingsrättens arbetsbelastning.
Inhibition – stoppa utmätningen medan du överklagar
Viktig information: Kronofogdens beslut gäller direkt och verkställs även om du överklagar. Din bostadsrätt kan alltså säljas på auktion innan tingsrätten har fattat beslut – om du inte vidtar åtgärder. För att förhindra detta kan du ansöka om inhibition hos tingsrätten.
Inhibition innebär att verkställigheten pausas tills domstolen har fattat sitt beslut.För att få inhibition kryvs att det finns synnerliga skäl, till exempel:
-
Risk för irreparabel skada – du förlorar din bostad utan möjlighet till ersättning.
-
Uppenbart felaktigt beslut från Kronofogden.
-
Verkställigheten skulle orsaka oproportionerligt stor skada i förhållande till skulden.
Inhibition beviljas inte automatiskt – du måste aktivt ansöka och motivera varför det är nödvändigt. Vi rekommenderar att du nämner inhibition i din överklagan om din bostadsrätt är i risk för att säljas snart.
Samägd bostadsrätt
Om bostadsrätten samägs och den ena ägaren har skulder som föranleder utmätning kan hela bostadsrätten säljas exekutivt. Den skuldfria ägaren får sin andel av försäljningslikviden, men bostadsrätten förloras.
Läs våra nyhetsartiklar om utmätning
Innehållet på denna sida är faktagranskat av en expert inom förvaltningsrätt för att säkerställa juridisk korrekthet. Senast uppdaterad: 2 februari 2026